在混合办公成为新常态的时代，全球办公市场正呈现哪些趋势？个人和投资者该如何适应这一变化？混合办公模式是否会长期存在?
近期，英国皇家特许测量师学会(RICS)举办了一场网络研讨会，由首席经济学家Simon Rubinsohn主持，探讨了2024年第一季度全球商业地产监测报告的见解，重点关注办公板块。专家小组就混合办公时代下办公空间的演变进行了深入探讨。
01 市场趋势与办公室入住率
RICS高级经济学家Tarrant Parsons指出，自2022年中期以来，亚太、美洲和欧洲三个地区的办公室需求持续呈现负增长趋势。最新数据虽然不那么悲观，但仍凸显了该板块面临的持续挑战。值得注意的是，中东和非洲地区，特别是沙特阿拉伯和阿联酋，表现出更强的韧性，租户需求依然强劲。
高力国际研究主管Catherine He强调，亚太地区的办公室使用率较高，尤其是新加坡、香港、东京和首尔等城市，这在很大程度上得益于其高效的交通系统。
Commerz Real AG全球资产管理和可持续发展总监Jens Böhnlein MRICS指出，北欧人倾向于在家办公，部分原因是他们拥有良好的互联网连接。而在南欧较温暖的地区，人们倾向于去办公室享受凉爽的空调。总的来说，各国之间存在很大差异。
Savills北美工作场所工作室副主席兼负责人Katrina Kostic Samen补充道,美国办公板块正在经历困难时期，空置率相当高。
Katrina还总结道，亚洲大多已恢复全职办公。欧洲方面，巴黎每周回办公室工作四天，英国则是三到四天，美国的办公室工作时间则显著减少。
02 租金水平、空置率和市场动态
Lingard Capital Advisers负责人Colm Lauder讨论了一个有趣的现象：尽管空置率创历史新高，但大多数经合组织国家城市(包括美国、伦敦和巴黎)的办公室名义租金水平仍相对稳定，甚至出现了小幅增长(不到2%)。这种租金增长与高空置率并存的现象似乎是办公市场动态中的一个反常现象。
Catherine指出，在新加坡，混合办公模式将长期存在，这是由政府政策决定的。政府规定，员工有权要求灵活的工作模式，雇主只能在合理的理由下拒绝。这可能会对办公市场和办公室价值产生一定影响。
Katrina认为，灵活性是一个重要因素，可能会带来额外成本，但如果从一开始就考虑到这一点或重新调整资产，就不一定会增加成本。多用途、多社区、多方参与的理念变得越来越重要。
03 办公空间的演变
Katrina指出，讨论“重返办公室”这个话题并不恰当。关键在于有效的领导力以及业主与租户之间的协作。实际上，办公空间设计一直都应该以人为本。
Colm强调，现在的办公室与三年、五年或十年前已经大不相同。那些名义租金数字背后的构成要素也发生了变化。
我们经历了一场重大的可持续发展议程，这正在为业主和租户的需求设定基调。某些租户，特别是科技类企业，只会选择特定类型的建筑。主要上市公司会有董事会制定的ESG标准，这必然会影响他们的办公室选择。同时，仍有相当多的租户无力适应这些新要求。
Jens表示，人们希望拥有优质的办公空间。无论是巴黎、伦敦、柏林还是都柏林，所有主要城市都在争夺同样的人才。办公室只是整体offer中的一小部分。
04 人工智能的角色
Catherine认为，AI可以协助完成任务，但无法完全取代工作，仍然需要人工输入来检查和验证AI的工作。有趣的是，在新加坡，一些考虑缩减规模的科技公司因为AI的缘故而保留了他们的办公空间，以容纳人工智能团队或为人工智能驱动的产品和服务开发新的空间。
Colm补充道，总的来说，AI并不会对商业地产需求构成威胁。相反，它可以改善租户和使用者的体验，以及我们如何利用周围的空间。
05 办公室未来
Jens 认为，未来写字楼空间的责任可能从首席财务官转移到首席人力资源官身上，因为写字楼将成为雇主吸引顶尖人才的重要手段。如果从这个角度思考，我们将会找到未来写字楼截然不同的解决方案。
Jens 最后总结道，如果在未来十年里，写字楼仅仅被视为一个个小盒子，那么写字楼就无法取得成功。写字楼必须不仅仅是庇护员工、提供冷暖空气的场所。它还应该能让我们提高工作效率。
RICS QI 2024全球商业地产监测报告中的一个主题是办公房地产在最佳类别和其他类别之间持续分化。随着混合办公重新定义工作模式，并且越来越关注员工福祉和可持续性，传统办公环境是否正在失去吸引力？混合办公模式对投资者、房东和承租人都带来了挑战和机遇。这种转变不仅仅是关于重新设计物理空间；它代表了一种复杂的投资决策、不断变化的工作文化和租户期待的混合。
原文：https://www.rics.org/news-insights/wbef/the-future-of-the-office-space-in-the-era-of-hybrid-working-navigating-the-new-norm
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